ដោយ សេង ឌីណា  RFI

នៅក្នុងនាទីយល់ដឹងអំពីច្បាប់របស់យើង នៅថ្ងៃនេះ សេង ឌីណា សូមឆ្លើយនឹងសំណួរមួយចំនួនរបស់អ្នកស្តាប់ ជុំវិញកិច្ចសន្យាជួលផ្ទះ ឬដី ដែលវិទ្យុយើងបានលើកយកមកពន្យល់ កាលពីថ្ងៃព្រហស្បតិ៍មុន។

សំណួរទី១-ជាទូទៅ អ្នកជួលតែងតែកក់លុយមួយចំនួនទៅម្ចាស់អចលនវត្ថុ នៅពេលចាប់ផ្តើមកិច្ចសន្យាជួល។ បើសិនជាកិច្ចសន្យានេះ គឺជាកិច្ចសន្យាជួលដោយមានកំណត់ពេល ហើយភាគីអ្នកជួលស្នើសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យាមុនកាលកំណត់ ដោយជូនដំណឹងដល់ម្ចាស់វត្ថុ ទៅតាមពេលកំណត់ដោយច្បាប់ តើអ្នកជួលអាចទទួលលុយកក់នេះមកវិញបានដែរឬទេ?

ចំពោះការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលមុនកាលកំណត់នេះ ច្បាប់ចែងតែលក្ខខណ្ឌពីរប៉ុណ្ណោះ (មាត្រា ៦១៦ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី) ៖

  • ភាគីម្ខាង (អ្នកជួល ឬក៏ម្ចាស់វត្ថុ) អាចស្នើសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យាមុនផុតកំណត់បាន ប្រសិនបើនៅពេលចុះកិច្ចសន្យា គូភាគីបានកំណត់ជាមុនថារក្សាទុកសិទ្ធិបញ្ចប់កិច្ចសន្យាមុនកាល កំណត់។
  • ហើយការស្នើសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យានេះត្រូវមានការជូនដំណឹងទៅ ភាគីម្ខាងទៀត យ៉ាងតិច ៣ខែ (សម្រាប់ផ្ទះ ឬអគារផ្សេងទៀត) និង យ៉ាងតិច ១ឆ្នាំ សម្រាប់ដីធ្លី។

បើមើលទៅលើអ្វីដែលមានចែងក្នុងមាត្រានេះ យើងអាចសន្និដ្ឋានបានថា ឲ្យតែគូភាគីបានរក្សាសិទ្ធិបញ្ចប់កិច្ចសន្យាមុនកាលកំណត់ ហើយការស្នើសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យាបានធ្វើឡើងដោយមានការជូនដំណឹងទៅ ភាគីម្ខាងទៀត ទៅតាមពេលវេលាដែលកំណត់ខាងលើនេះ អ្នកស្នើសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យានេះ មិនមានកាតព្វកិច្ចត្រូវបង់ថ្លៃអ្វីបន្ថែមទៀតទេ។ ដូច្នេះ ដើម្បីឆ្លើយនឹងសំណួរខាងលើ អ្នកជួលត្រូវមានសិទ្ធិទទួលលុយកក់មកវិញបាន។

ក៏ប៉ុន្តែ បើសិនជាអ្នកជួលបានបង្កការខូចខាតអ្វីមួយទៅលើវត្ថុជួល ម្ចាស់វត្ថុអាចកាត់លុយកក់នេះទុកជាសំណង ទៅតាមទំហំនៃការខូចខាតនេះ។

ទាក់ទងនឹងការកាត់លុយកក់ ធ្វើជាសំណងខូចខាតលើវត្ថុជួលនេះ ដើម្បីចៀសវាងកុំឲ្យមានវិវាទ ម្ចាស់វត្ថុ និងអ្នកជួលគួរតែទៅពិនិត្យមើលស្ថានភាពវត្ថុទាំងអស់គ្នា ដើម្បីមើលឲ្យឃើញទាំងអស់គ្នាថា តើវត្ថុនេះ មានស្ថានភាពដើមយ៉ាងដូចម្តេច នៅមុនពេលអ្នកជួលចូលប្រើប្រាស់ និងអាស្រ័យផល? របាយការណ៍អំពីស្ថានភាពវត្ថុជួលនេះ គួរតែធ្វើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ដោយមានចុះហត្ថលេខាពីភាគីទាំងសងខាង។

ដល់ពេលបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល ភាគីទាំងពីរត្រូវទៅពិនិត្យមើលស្ថានភាពវត្ថុជួលម្តងទៀត ដើម្បីប្រៀបធៀបមើលថា តើវត្ថុជួលនេះមានការខូចខាតអ្វីខុសពីស្ថានភាពដើមដែរឬទេ? បើសិនជាមានការខូចខាត សួរថា តើខូចខាតដោយសារអ្វី?

បើជាការខូចខាតដោយសារការប្រើប្រាស់ជាធម្មតា ឬខូតខាតទៅតាមអាយុកាលជាធម្មតារបស់វត្ថុជួល នេះមិនរាប់ថាជាកំហុសរបស់អ្នកជួលទេ។ ដូច្នេះ អ្នកជួលត្រូវមានសិទ្ធិទទួលលុយកក់មកវិញ។

ផ្ទុយទៅវិញ បើវាជាការខូតខាតដោយសារទង្វើរបស់អ្នកជួល ឬដោយសារតែអ្នកជួលប្រើប្រាស់មិនស្របតាមកិច្ចសន្យា ឬប្រើប្រាស់ដោយមិនបានថែទាំដិតដល់ ទៅតាមករណីយកិច្ចជាអ្នកជួល ក្នុងករណីនេះ អ្នកជួលគឺជាអ្នកត្រូវទទួលខុសត្រូវ ហើយម្ចាស់វត្ថុអាចកាត់លុយកក់ទុក ដើម្បីធ្វើជាសំណង (អាចកាត់ទុកទាំងអស់ ឬមួយផ្នែក ទៅតាមទំហំនៃការខូតខាត)។

សំណួរទី២-ក្នុងពេលដែលកិច្ចសន្យាជួលដោយមានពេលកំណត់ កំពុងមានសុពលភាពនៅឡើយ តើភាគីម្ចាស់អចលនវត្ថុអាចលក់ ឬផ្ទេរសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុនោះ ដោយមិនជូនដំណឹងជាមុនដល់អ្នកជួលបានដែរឬទេ?

ចំពោះរឿងនេះ យើងត្រូវបែងចែកជាពីរករណី៖

ករណីទី១ ប្រសិនបើម្ចាស់អចលនវត្ថុចង់លក់ ឬផ្ទេរសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុ ដោយមិនចង់ឲ្យមានជាប់កិច្ចសន្យាជួលលើអចលនវត្ថុនេះ ផ្ទេរបន្តទៅអ្នកទិញទេ គាត់ត្រូវសុំរំលាយកិច្ចសន្យានេះជាមុនសិន។ ដើម្បីអាចរំលាយកិច្ចសន្យានេះមុនកាលកំណត់បាន ម្ចាស់អចលនវត្ថុត្រូវគោរពទៅតាមលក្ខខណ្ឌទាំងពីរខាងលើ ពោលគឺ៖

  • នៅក្នុងកិច្ចសន្យា ត្រូវមានចែងអំពីការរក្សាសិទ្ធិបញ្ចប់កិច្ចសន្យាមុនកាលកំណត់
  • ត្រូវជូនដំណឹងអំពីការបញ្ចប់កិច្ចសន្យានេះ ទៅភាគីអ្នកជួល យ៉ាងតិច ៣ខែ (សម្រាប់អគារ) ឬយ៉ាងតិច ១ឆ្នាំ (សម្រាប់ដីធ្លី)

ក្នុងករណីនេះ ម្ចាស់វត្ថុអាចចុះហត្ថលេខាលក់ ឬផ្ទេរសិទ្ធិភ្លាមៗបាន ក៏ប៉ុន្តែ ត្រូវរង់ចាំរហូតទាល់តែផុតរយៈពេលខាងលើនេះ ទើបកិច្ចសន្យាជួលត្រូវបញ្ចប់ ហើយម្ចាស់វត្ថុអាចផ្ទេរអចលនវត្ថុនេះ ទៅឲ្យអ្នកទិញបាន។

ករណីទី២ ប្រសិនបើម្ចាស់អចលនវត្ថុចង់លក់ ឬផ្ទេរសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុជួល ដោយផ្ទេរទាំងកិច្ចសន្យាជួលទៅជាមួយ គាត់មិនចាំបាច់ជូនដំណឹងទៅអ្នកជួលក៏បានដែរ។ ក៏ប៉ុន្តែ គាត់ត្រូវបញ្ជាក់ឲ្យបានច្បាស់លាស់អំពីកិច្ចសន្យាជួលនេះ ជាមួយអ្នកទិញ ឬអ្នកទទួលសិទ្ធិបន្ត ពីព្រោះថា អ្នកទិញ ឬអ្នកទទួលសិទ្ធិបន្តពីម្ចាស់អចលនវត្ថុ ត្រូវបន្តគោរពកិច្ចសន្យាជួលនេះក្នុងលក្ខខណ្ឌដដែល (ថ្លៃឈ្នួល និងរយៈពេលជួលដដែល) ពោលគឺ អ្នកទិញ ឬអ្នកទទួលសិទ្ធិបន្តនេះ ត្រូវក្លាយទៅជាគូភាគីក្នុងកិច្ចសន្យាជួល៖

  • គាត់ត្រូវជាប់កាតព្វកិច្ចក្នុងឋានៈជាភាគីអ្នកឲ្យជួល (ភាគីម្ចាស់វត្ថុ)។ បើសិនជាត្រូវមានការជួសជុល ដែលជាកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់វត្ថុ គឺគាត់ត្រូវទទួលបន្ទុកជួសជុល
  • គាត់ត្រូវមានសិទ្ធិជាអ្នកទទួលថ្លៃឈ្នួលដែលអ្នកជួលត្រូវបង់
  • បើសិនជាគាត់ចង់រំលាយកិច្ចសន្យាជួលនេះ គាត់ត្រូវគោរពទៅតាមលក្ខខណ្ឌ ដែលច្បាប់កំណត់ ដូចជាម្ចាស់អចលនវត្ថុពីមុនដែរ

សំណួរទី៣-ចំពោះភាគីអ្នកជួលវិញ តើគាត់អាចផ្ទេរសិទ្ធិជួល ឬជួលបន្តទៅអ្នកដទៃ ដោយគ្មានការយល់ព្រមពីម្ចាស់អចលនវត្ថុបានដែរឬទេ?

ចំពោះកិច្ចសន្យាជួលទូទៅ អ្នកជួលមិនអាចផ្ទេរសិទ្ធិជួល ឬជួលបន្តទៅឲ្យអ្នកដទៃបានទេ បើមិនមានការយល់ព្រមពីម្ចាស់អចលនវត្ថុ។ មានន័យថា ចង់ជួលបន្តក៏ត្រូវមានការយល់ព្រមពីម្ចាស់អចលនវត្ថុ។ ចង់ផ្ទេរសិទ្ធិទៅឲ្យអ្នកដទៃប្រើប្រាស់ ឬអាស្រ័យផលលើអចលនវត្ថុជួល ក៏ចាំបាច់ត្រូវតែមានការយល់ព្រមពីម្ចាស់អចលនវត្ថុ។ បើមិនដូច្នោះទេ ម្ចាស់វត្ថុអាចរំលាយកិច្ចសន្យាជួលនេះចោលបាន។

លើកលែងតែក្នុងករណីជួលអចិន្រ្តៃយ៍ ពោលគឺ កិច្ចសន្យាជួលអចលនវត្ថុ ដែលមានរយៈពេលចាប់ពី ១៥ឆ្នាំឡើងទៅ (មាត្រា ២៤៤ ស្តីពីនិយមន័យនៃសិទ្ធិជួលអចិន្រ្តៃយ៍)។ ក្នុងករណីជួលអចិន្រ្តៃយ៍ មាត្រា ២៥២ ចែងផ្តល់សិទ្ធិឲ្យអ្នកជួលអាចយកអចលនវត្ថុទៅជួលបន្តក៏បាន ឬក៏ផ្ទេរសិទ្ធិឲ្យអ្នកដទៃប្រើប្រាស់ ឬអាស្រ័យផលលើអចលនវត្ថុនេះ ដោយឥតយកថ្លៃក៏បាន ដោយមិនចាំបាច់ទៅសុំការយល់ព្រមពីម្ចាស់វត្ថុជាមុនទេ៕

Advertisements

Posted on ខែមិថុនា 9, 2012, in នីតិឯកជន, ព័ត៌មានទាក់ទងវិស័យច្បាប់. Bookmark the permalink. បាន​បិទ​ការ​បញ្ចេញ​មតិ នៅ ឆ្លើយ​នឹង​សំណួរ​អ្នកស្តាប់​ជុំវិញ​កិច្ចសន្យា​ជួល​អចលនវត្ថុ.

ការ​បញ្ចេញ​មតិ​ត្រូវ​បាន​បិទ។

%d bloggers like this: